カテゴリー: 不動産業者の裏話

賃貸派か？所有派か？というシミュレーションを良く見かけます！

そこでの設定条件は、殆どの場合家賃が一定で更に更新手数料なども計上されています。
2040年には空家が全国平均で40％になると予想されていますが、そんな時代家賃は同額なんてありえません！
同額でも賃貸、所有の支払い総額はほぼ同等という結果が出ています。
家賃は需要と供給のバランスで決まりますので、空家が増える今後の家賃は下がるのは明白です。

世帯当りの可処分所得は、この20年間は下落の一途です。

少子・高齢化の予測は変わりませんし、AI技術の普及などで今の仕事もいつまで続けられるか分かりません。
後進国であったスマホ決済も、今後急速に発展するでしょう！
銀行業務がスマホ決済に取って代わられるのも間近でしょう！
そんな中、35年先の事など全く予想出来ないのに、35年ローンを組んで何故家を買うんでしょうか？

賃貸が有利だと解っていても、何故家を買うのか？

住み心地の良い賃貸アパートを退去される元入居者に聞いて見ました！
その理由は、「子供に何か残してやりたい」というものでした。
それが、住宅だったということです。
しかし、その住宅は融資元が抵当権を設定していますので、ローンが完済するまでは自分の財産ではないのです。

先日の後日談です。

仙台駅が徒歩圏のマンションをリフォームしてオーナー自身が住む予定でしたが、どうしても狭いという事でマンション売却の相談を受けました。
オーナーの年齢を考えると車に頼る現在の郊外一戸建ての生活はリスクが高く、マンションに居住した方が良いのではないでしょうか？とアドバイスしておりました。

家族と再度相談した結果、やっぱりマンションにするという結論を出されました。
アドバイスの通りになった訳ですが、お仕事はちょっと遠退いてしまいました。

今後、不動産価格は下落するという記事が殆どでした！
皆さん、こんな意見が多い不動産市況ですが、どう思われますか？

「賃貸派か？」「所有派か？」でも色々議論されています。
色々、シミュレーションも行われている内容を見ますと、家賃は同額としているのですが、更新料などを計上して「所有＝賃貸」としているケースが散見されます！
でもね！今後は家賃が下落して行きます。何故なら空家率が上昇の一途なのです。
これからの時代、支払総額では絶対賃貸が有利になります。
それでも所有する意味はなんでしょうか？

固定資産税の評価額が急に上がったりする事があります！

仙台市の中心部にある土地の固定資産税評価額が突然上がった事がありました。
不思議に思い行政側に問い糾したところ意外な回答がありました。
「隣の建物と連続しており、一体評価した」というものでした。

何故「一体評価」したのか？
それは以前、建物と隣の建物の間に30cm程の空間がありましたが、建物のオーナーが改装の折に、見栄えが良くなる様に目隠し板を建物の外壁と同じ材料で取り付けた為でした。

当然、不服審査を申し出て従前の評価額に戻してもらいました。

地方自治体は財源確保のため、皆さんの不動産を監視しています。
何かおかしい！？と思ったら、問い合わせてみましょう！

「あぁ、また言ってしまった！」の感じです。

「あぁ、また言ってしまった！」の感じです。
単なる仲介業者なら、「早速、売却の準備に入りましょう！」ということなのでしょうが、お客様のこれからの10年を考えてみた場合、現在お住いの郊外の一戸建てを先に処分した方が、どうしても得策としか思えません。

マンションを購入し、10年ほど住みその後、郊外の一戸建てを購入され住んでいました

当初、仙台市内の中心部に新築されたマンションを購入し、10年ほど住んでいました。
その後、郊外の一戸建てを購入され住んでいましたが、30年近く経った現在、どちらかの住居を処分する計画になり、家族で相談した結果がマンションの売却を考えられた様です。

思い出の品々が多く処分するには耐え難く、マンションでは生活出来ない！というのがその要因だった様です。

80歳までもう直ぐということを考えれば、郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。公共交通機関の利用が必須です。

80歳までもう直ぐという依頼主のことを考えれば、これからの10年は郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。
一方、仙台の中心部のマンションは地下鉄の駅に近く、スーパーも徒歩5分圏内です。

自動車の利用が制限される年代の方には公共交通機関の利用が必須です。
そんな訳で、「マンションの売却は考え直してみたら！」と申上げた次第でした。

そんなことを良く尋ねられます！

私自身は自宅で以前は犬も飼っていましたが、現在は猫２匹が同居しています。
夫婦2人の時は、猫が共通話題になりますので、家庭内も和みますし、癒しにもなります。

ペット飼育に嫌われる要素に、「飼育により、臭いが着く！」や「爪痕が着く！」などがありますが、我家の猫は専用の爪研ぎだけでやりますし、トイレは猫砂を入れた専用Boxで用足しをします。
躾次第で人間の住環境を破壊しません。

空家対策には「ペット可！」も一案です！

我家の資産価値のところで書いた収益価格ですが、想定する利回りで大きく変わってきます。

（収入－維持経費）÷利回り％＝収益価格

一般的には「8％」と言われていますが、住宅供給が少ない地域では実態とはちょっとかけ離れた数字になるようです。

上記の公式に前回書いたものに当てはめますと
（120万円ー20万円）÷0.08＝1250万円
収益価格は1,250万円となります。

これを「5％」にしてみると
（120万円ー20万円）÷0.05＝2000万円
収益価格は2,000万円という事なります。

同じ家賃なら収益価格も同じになりますが、この利回りの違いは何処からくるのでしょうか？

一般的には「8％」と言われていますが、住宅供給が少ない地域や利便性の高い地域では「５％」でも良いのではないかと思われます。

また、時間劣化の少ない住宅等も、時間劣化の大きい住宅よりは当然利回りを低く設定することは可能でしょう！

仙台駅から徒歩10分圏内に建築中の分譲マンションを例にしますと、分譲業者が設定している利回りは5％程度になっているようです。

不動産の評価方法として積算法と収益還元法がありますが、ここでは収益還元法で算定してみます。

家賃収入が年間120万円、年間維持経費（管理費、修繕費、公租公課、損害保険料等）：20万円　還元利回り：8％として計算してみます。

（収入－維持経費）÷利回り％＝収益価格

上記の公式に当てはめますと
（120万円ー20万円）÷0.08＝1250万円

収益価格は1,250万円となります。

仙台市街地に於いて一戸建てでも賃貸に出す場合、家賃は精々月額10万円程度で年間120万円です。
パワービルダーが供給した物件でも3,000万円程します。
その住宅を賃貸することになっても、家賃は10万円にしかならないとなった場合納得出来ますか？

3,000万円で買っても、資産価値は1,250万円なのです。

これから、空家率が上がりますから、積算法で算出しても無意味になります。

こんな仕掛けが初めから分かっていたら賃貸経営なんかしませんよね！

２５世帯以上のＲＣ賃貸マンションを27,000万円程投じて建築した物件を例にして考察します。
当初、家賃収入は年間2,000万円程あり、借入金返済額は1,260万円程、他の経費（管理費＋保険料＋維持費等）を差し引きますと当初５年の年間収支は500万円程になります。

収入ー支出＝収益（収支）

更にその収益から借入金の金利と減価償却を経費として差引くことが出来ます。
その額が所得となります。

収益ー経費＝所得

所得額に応じて所得税が課税される訳ですが、この税率は超過累進税率をとっています。
所得額が多くなれば成る程、税率も上がって行きます。（5％〜40％）

所得ー所得税＝手残り額

不動産所得税を払った後の手残り額でも460万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得だけが急増し、実質収支100万円以下に激減してしまいます。

以上のシミュレーションした事業計画をクラフ化したものが下図になります。

その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、税額増加で実質収支は事業開始20年目辺りで実質収支は殆どゼロになってしまいます。

仙台市街地の賃貸マンションは空室率が上昇していますし、賃料の下落や、借り手側に出すインセンティブを考えますと、収支は更に厳しくなります。

「勘定合って銭足らず」という諺、聞いたことありませんか？
賃貸経営は正にこの諺のようなものなのです。