我家の資産価値はいくら??

不動産の評価方法として積算法と収益還元法がありますが、ここでは収益還元法で算定してみます。

家賃収入が年間120万円、年間維持経費(管理費、修繕費、公租公課、損害保険料等):20万円 還元利回り:8%として計算してみます。

(収入-維持経費)÷利回り%=収益価格

上記の公式に当てはめますと
(120万円ー20万円)÷0.08=1250万円

収益価格は1,250万円となります。

仙台市街地に於いて一戸建てでも賃貸に出す場合、家賃は精々月額10万円程度で年間120万円です。
パワービルダーが供給した物件でも3,000万円程します。
その住宅を賃貸することになっても、家賃は10万円にしかならないとなった場合納得出来ますか?

3,000万円で買っても、資産価値は1,250万円なのです。

これから、空家率が上がりますから、積算法で算出しても無意味になります。

 

手残り額が当初「500万円」あった賃貸マンションが何故「0円」になるの?

こんな仕掛けが初めから分かっていたら賃貸経営なんかしませんよね!

25世帯以上のRC賃貸マンションを27,000万円程投じて建築した物件を例にして考察します。
当初、家賃収入は年間2,000万円程あり、借入金返済額は1,260万円程、他の経費(管理費+保険料+維持費等)を差し引きますと当初5年の年間収支は500万円程になります。

収入ー支出=収益(収支)

更にその収益から借入金の金利と減価償却を経費として差引くことが出来ます。
その額が所得となります。

収益ー経費=所得

所得額に応じて所得税が課税される訳ですが、この税率は超過累進税率をとっています。
所得額が多くなれば成る程、税率も上がって行きます。(5%〜40%)

所得ー所得税=手残り額

不動産所得税を払った後の手残り額でも460万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得だけが急増し、実質収支100万円以下に激減してしまいます。

以上のシミュレーションした事業計画をクラフ化したものが下図になります。

賃料を現況に合わせると・・

その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、税額増加で実質収支は事業開始20年目辺りで実質収支は殆どゼロになってしまいます。

仙台市街地の賃貸マンションは空室率が上昇していますし、賃料の下落や、借り手側に出すインセンティブを考えますと、収支は更に厳しくなります。

勘定合って銭足らず」という諺、聞いたことありませんか?
賃貸経営は正にこの諺のようなものなのです。

建てて貸すか?更地で貸すか??

仙台新港周辺には大規模な区画整理が行われており、大きな面積の土地所有されている方も多く、大きな土地を求めている企業もあります。

土地所有者が最初に当たる問題が、「建てて貸すか?」それとも「更地で貸すか?」です。
この分かれ道は何処から生まれるのでしょう!
建築会社が借り手を探してから土地を探す場合は「建てて貸す!」ということにになるでしょうし、土地所有者側が借り手を探す場合には更地で貸す、詳しく言えば「事業用定期借地権」で貸すということになると思われます。

各々のメリット・デメリットを考察してみます。

建てて貸す」場合のメリット
土地の面積が小さくてもある程度、よい賃料が得られる
建物については減価償却や借入金の金利分が経費計上できる
定期的な建替えにより、節税が出来る

 

建てて貸す」場合のデメリット
途中で解約されるリスクがある(建築費が借入の場合、ローン支払いだけが残る)
年数を経過する程、経費計上できる額が小さくなる(手取額が年々少なくなる)

「更地で貸す・事業用定期借地権」のメリット
殆どリスクが無い
安定した収入がある
地代収入だけのため事業所得額が少ない(税額も小さい)

「更地で貸す・事業用定期借地権」のデメリット
殆ど無い

貸方には色々特徴があります。
土地面積、土地総量によって運用方法にも差異が出てきます。
事前の相談してみましょう!

男の買い出し!

妻が怪我治療の為、只今独身生活中です!
こんな時に重宝なのが、スーパーの惣菜コーナーです。
3〜4日分の夕食分だけなのですが、久々に行く買い出しで、商品が多く目移りしてしまします。そして買い過ぎ傾向になります。

スーパーで買い物

作れば安く上がるのでしょうが、1人分だけとなると何日も同じものを食べるの事を考えると、色んな惣菜を買った方が安いようにも思えます。
結果、レジでは3〜4,000円程支払うことになります。

「三陸沿岸に住んでいた時は隣近所でやったり、貰ったりして年金だけで何とか生活できたが、復興住宅に入ってからは何するにもお金が必要、加えて家賃も掛かる」と津波被災者が話していたことを思い出します。

今後、単身世帯が多くなるようですが、年金だけでは生活困難ということになりそうです!

 

空家率の上昇が急加速!

退去されたら、次の入居者が中々見つからない!
そんな声が「あちら・こちら」から上がっています。
永年続けられた新築優遇税制により、徐々に空室率が上がり、このままではどうなってしまうのでしょう?
と言う事で出された野村総研のレポートに載っていたのが以下の図です。

シナリオ通りに空家が増えています!

住宅着工戸数を抑制しないと、2040年には空家率が40%になってしまうと言う驚愕のレポートでした。

このレポートは2009年に公表されていますが、その後も具体的な抑制政策は出されないどころか、相続税の改正により貸家建築を煽ってしまいました!
その結果、現状シナリオでは2040年に空家が40%になるとされていたものが、現在、それに近い空家率が20年近くも前倒しになってしまってしまいました。
神奈川県では既に40%になっていると言うデータもあります。

当社では、2000年以降集合住宅の建築提案を取り止め、敢えて収益性の低い戸建賃貸住宅に切り替えております。
その戸建賃貸住宅も、分譲住宅の仕様に近いものにしています。

仙台市近郊の賃貸住宅は大震災の復興特需により、空家が目立っていた地域でもほぼ満室になっていたアパートもありましたが、その特需が去った現在は以前にも増して空室が多くなっています。

平成初期のバブル崩壊時には自己破産した物件や任意売買になった物件は、相場より安い賃料で貸すことが出来るため、その周辺の賃料も下がってしまいました。
同様の物件が大量に市場に出廻ることが予想されます。
それに伴い、賃料も現在より大幅に下がると思われます。

野村総研の元レポートはこちらです。

バイヤーズエージェント!とセラーズエージェント!

皆さん、聞いた事ありましたか?
「バイヤーズ・エージェント」と「セラーズ・エージェント」という名称を!
バイヤーズ・エージェントとは買手側の代理人で、セラーズ・エージェントとは売手側の代理人の事です。

買う時は良いものを出来るだけ安く買いたいし、売る時は大事な財産を適切に評価してもらい、出来るだけ高く売りたいものです。
不動産の売買は一般の人にとっては、一生に何度も経験するものではありません!
増してや、財産を適切に評価したり、良いものを出来るだけ安く買う交渉などは至難の技です。
そこで登場するのが、エージェント(代理人)です。
弁護士と同じ様に依頼主の利益を最大限確保するために働きます。
ですから、売手側、買手側を同一物件で双方代理することはあり得ません!
米国では一般的なエージェント制度ですが、日本の仲介制度と根本的に違うところです。

日本で、売りたい物件が出ますと不動産仲介会社に相談して売却を依頼、業者は不動産市場(不動産業者だけの情報交換市場:Reins)に物件を登録して業者を通して買手を探すことになります。
この制度が機能しますと、米国と同様に双方代理はできないのですが、日本には立派な抜け道が存在するのです。

売却を依頼された不動産業者は市場に登録せず、買手を直接探すのです。
勿論、売主の利益を守りつつ、買手の意見も尊重することになります。
「良い塩梅!」で手を打つのです。
そして、仲介手数料は双方から頂戴しますので、通常の2倍の手数料が入ることになります。仲介会社としてはとても良い(おいしい!)取引になるのです。

売りたい!、買いたい!と思ったら、まず自分(依頼主)の利益を最優先してくれるエージェント(代理人)を探しましょう!

 

相続と桶の関係!

相続にて起こる現象を木の桶に例えて説明しています。
親からしてみれば、自分の子供は皆同じ様に可愛いものです。
「自分が死んだ後でも仲良く暮らしてくれるだろう!」と皆さん思っています。だが、実際は・・・・・

皆さん、木の桶を知っていますか?
丸い底板に建てた十数枚の木片を2本の箍(タガ)だけで形を保持しています。
(タガはこちら

2本のタガは両親に例えられます。
そして、円形に組んだ木版は子供達に例えられます!

桶の上側のタガが切れたらどうなるでしょうか?
辛うじて桶の形は保たれていますが、木片はちょっと緩んで来ます。
片親が亡くなってしまうと、こんな状態です。

そして、下側のタガ切れたらどうなります?
そうです。辛うじて保たれていた桶の形が破綻し、木片はバラバラになってしまいます。
両親が亡くなってしまうと、子供達もこんな状態です!

そんなことから、相続で発生する状態を「桶のタガ」に例えて説明しています。

可愛い子供たちを、こんな「桶」にならない様にするためにも遺言書が必要なのです。

不動産仲介業務もスマホ決済!

私どもが所属している公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会では以前(15年程前かな?)契約業務に於いてクレジットカード決済が出来るようにとシステムを作りました!
只、当時は馴染みも少なく、当社での利用は有りませんでした。

クレジットカードで決済

 

しかし、今度の消費税アップに伴うポイント還元というヤヤコシイしい税制が成立しそうで、スマホ決済も一気に普及しそうな勢いです。

スマホ決済に於いては後進国となっている日本では、オリンピックだけでなくインバウンド対応として観光地ではスマホ決済が欠かせないシステムとなっています。
中国ではアリババが主導するアリペイの普及度が高く、中国人観光客をターゲットした観光地では、このシステムを導入しないと商売にならない状態に陥っています。

「日本では、やっぱり現金だよね!」なんて言っていたら仕事も蚊帳の外状態になってしまいます。
ということで、勉強のため、私は「PayPay」と「LINE Pay」やり始めました!

家賃集金や家賃送金なども銀行を通さず出来てしまう時代が来てしまいました!

仙台市電、現役最後の1台も3月30日限りで引退!

Responseは次の様に伝えています!

長崎県長崎市の長崎電気軌道(長崎電軌)は2月1日、他事業者から譲渡された150形151号、700形701号、1050形1051号の3両が3月30日限りで引退することを明らかにした。

昔の仙台市電!長崎電軌では「動く電車の博物館」として、自社以外の歴史的な車両を導入し、動態保存を行なってきた。今回引退することになった151号は元箱根登山鉄道、701号は元東京都電、1051号は元仙台市電の車両で、イベント用に使用されていたが、「動態保存の維持管理が困難になったため」として引退の運びとなった。

下記のサイトからの引用です。

https://response.jp/article/2019/02/02/318702.html

昭和の年代はこの市電が住民の足として走っていました!
北はJR仙山線の北仙台駅から南は長町駅まで。
西は八幡町から東は原町・坂下まで。
そして、中心部を循環する路線が張り巡らせ、本当に便利な路面電車でした。
通勤、通学に多くの市民が利用しており、沿線には商店が連なっており、ショッピングモールにもなっていました。

それが、自動車の普及と共に「これからはモータリゼーションの時代!」との掛声で活動範囲を狭められ、遂には廃線となってしましました。

地下鉄は駅のある周辺でしか栄えないが、路面電車はその沿線が栄えます!
いろんな地方都市で、路面電車で復活しています。
廃線になった仙台市電が、「今、有ったらなぁ!」と思うこの頃です。