新しい交通体系の功罪!

仙台市を南北に走る地下鉄・南北線に次いで、平成27年12月6日に地下鉄・東西線が開通しました。
西のターミナル駅は八木山動物公園駅ですが、この地域には私立大学があり学生対象のアパートが沢山ありました。
元々、飽和状態であった賃貸住宅市場で空家が多かったのですが、震災直後には復興工事関連の方が入居され、一時は空室が大分改善されました。
復興需要が落ち着いた現在では元の状況を通り越して空家率が極端に高い地域なっています。
「地下鉄が出来て入居者がくる!?」のではないかと思われましたが、逆の現象が起きています。
坂が多い八木山地区は冬場、偶に降る雪では道路が凍結し、「バイクでバイトに行けない!」という事なのです。
地下鉄があるので、アパートはバイト先の近く、仙台市街地の平地に求める現象が起きている様です。
学校には地下鉄で楽々通えるのです。
一方、東側の大和町や二軒茶屋辺りは入居率が高く、六丁目や東の終点荒井駅周辺では賃貸住宅の新築ラッシュも起きています。

地下鉄・東西線が開通すると同時に今までのバス路線は大きく見直されました。
私が居住する岡田地区は全ての路線が、荒井駅での乗り換えとなってしまいました!
以前、仙台駅からバス一本で帰れる為、街中での会合の時などは重宝でしたが、先日などは次のバスまで時間があり、タクシーを探したのですが乗り場には1台も停まってなく、焦ってしまいました。

タクシーのいないターミナル駅

こんな事なら、JR仙石線の方が便利です。
お客さんが少ないからタクシーも少ない!利便性が悪いからお客さんが少なくなる!

地下鉄が出来てから住宅・商業施設が貼り付くのであれば問題は無いのですが、既存の市街地・住宅地に新しい交通体系ができると、この様な悲喜交々
が出てきます。
人口が増えなくなっている仙台市では、入居率が上がる地域があれば、下がる地域も出てきます。
仙台市内なら未だ影響は限定的なのでしょうが、仙台市の周辺地域ではその影響は更に顕著になります。

資産を断捨離する!

土地資産の整理を考えてみます。
まず、3分類します。

  1. 直ぐにも整理しなければならないもの
  2. 時期をみて整理するもの
  3. 最後まで所有するもの

1.直ぐにも整理しなければならないもの
地上権の設定がされている貸土地がこれに当ります。
所有権が有るからと言って、所有者の意思だけではどうにもなりません。
地上権を買い取るか、底地権の売却になります。
当初、土地だけを貸したつもりが、プレハブ事務所を建てる事を許可したばっかりに、その建物が登記されてしまった!等のケースもあります。こういう地上権もありますから要注意です。

2.時期をみて整理するもの
不要不急の土地。
土地に係る経費(固定資産税や除草費用)からみて、その土地から上がる収益が少ない場合はこれに当ります。
売却した資金で、収益性の高い資産に組み替える等も有効な手段です。

3.最後まで所有するもの
自宅や店舗、作業場とか生活の基盤になっているものがこれに当ります。

この「断捨離」は発生するだろう相続税の支払い、遺産分割等も含めて考えることが重要ですね!

タダでもいらない土地!

仙台市の中心部に程近い南西部、北西部には昭和30年代から40年台初期に造成された団地には「玉石」で擁壁を造ったものがあります。
2~3段の低いものなら良いのですが、2m近くになるものも散見されます。
現在、仙台市に於いては玉石造成の土地に再建築することは認められておりません。
住宅を建築するには、玉石を取り除き、コンクリート擁壁にしなければなりません。
2面を2mのコンクリート擁壁を造るとなると目が飛び出るような金額になってしまいます。

間知ブロックは再建築可

写真のような「間知ブロック」は再建築が可能ですが、横から見て膨らみが無いかどうか?を確認することも重要です。
土地を買ってしまってからでは遅いので充分注意しましょう!

不動産関連シミュレーターを復活!

22年前に造った「不動産関連シミュレーター」を復活させました!
当時はインターネットが未だ珍しい時代で、スマホなども無く珍しい携帯電話は全てガラケーでした。
ホームページ作成も手打ちで、覚えたてのJavaScript(ジャバスクリプト)を使って事業収支計画を組む時に必要な金利計算、減価償却、所得税などを簡単に計算できるプログラムを造りました。

不動産事業、何でもシミュレーション

復活したサイトは下記です。
https://www.kentaku-ep.co.jp/simulat/index.html

勿論、それらを総合した事業収支プログラムも自作しておりました。
これらのプログラム造りを経て不動産事業計画の作成に関してたいへん勉強になったことは言うまでもありません。
これらの勉強は「不動産コンサルティングマスター」の資格取得にも大いに役立ちました。

七北田川・結氷!

通勤で通っている七北田川に掛かる高砂橋ですが、この橋の上流側は全面結氷していました。
今シーズン初めてです!

七北田川・結氷

12月中に見られるシーズンもありますが、今年の仙台市の寒さは例年並みという事でしょうね!

通勤手段は何ですか?

入社する会社が決まりました!
親元を離れ、初めての土地で一人暮らしを始めます。
そこで、アパート探しになる訳ですが、皆さんはどんな基準で物件選びをするんでしょうか?
アパートの家賃、建物構造、地域、利便性など色々あると思いますが、通勤手段を例にして検討してみます。

通勤手段は自転車とします。
JR仙石線・中野栄駅から徒歩6分の処にある当社まで通勤するとします。
(有)建拓エステートプランニング

自転車が使えない時もあるでしょうから、徒歩30分としますと2Km圏内になるでしょう。
歩道に自転車帯が無い国道45号線は自動車の交通量が多く、夜間走行はかなり危険です。
産業道路は歩道が広いですが、交通量が多いです。
お勧めルートは45号線と産業道路の中間の道路は歩道が広く、自転車帯もありますのでこちらが一番安全と言えます。
親の立場からすれば「安全が第一!」です。

そんな事を一つ一つ潰しながら物件を決めて行く事になります。

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フリーレントって何!?

ある期間、家賃を無料にします!と言う賃貸契約です。
不況時などや、地域的に賃貸物件が多く供給され空家が多い時などに良く見かけます。
テナントビル等では特定のテナント(客寄せ出来る有名な店)には、家賃が1年間無料や敷金の減額、内装工事の無償提供など、入居側に多くのメリットが提供される場合が有ります。

空家が多くなっている居住系物件でもフリーレント的な条件提示される場合もあります。
4月の入社に併せて、1月から物件探しをする場合、気に入った物件があったら管理会社に一言聞いてみましょう!
「3月末に引越ししたいんですけど、契約はその頃からでも良いんでしょうか?」と。
一般的に入居申込みした時点で、その物件を拘束してしまう訳ですから家賃が発生するのは当然です。
「良いですよ!」という回答が得られれば、入居時点からの家賃発生となります。
1月中旬から3月中旬までの期間はフリーレントになったのも同じです。
需要と供給のバランスで生まれるこの「フリーレント」、上手く活用されては如何でしょうか?
仙台でも空家が多い地区などには有効だと思います。

仲介手数料がゼロ!?

仲介手数料は要りません!という賃貸物件を見掛けます。
仲介料が主な収入源である仲介専門会社は成り立ちません!
では、どういう仕組みになっているのでしょう?

賃貸物件の空きが少なく貸し手(家主側)有利であった時代は、仲介手数料は入居者が負担していました。
ところが、最近は多くの物件(賃貸アパートや賃貸マンション)が供給され空き家率は上昇の一途です。
こうなりますと、今度は借り手側(入居者)が有利になってきます。空いたままですと、賃貸事業の採算も狂ってしまいます。
半年、1年も空室のままより「仲介料は家主が負担するから、早く入居させてくれ!」ということになります。
そんな状況から生まれたのが「仲介手数料ゼロ」なのです。

宅建業法では、仲介手数料は家賃の1ヶ月以下となっています。
貸主、借主どちらから頂いても良いがその総額はあくまでも1ヶ月分以下となります。

需給バランスにより、賃貸の慣習も変わってきます。
仙台市内でも空き家率上昇しており、仙台南西部の古い団地の入居率は惨たんたる状況です。
フリーレントに付いては、別の機会に書きます。

法人契約(会社契約)は嫌われる!?

年が明け、賃貸に動きが出てきた感じがします。
入居者個人が物件を探し、いざ契約しようとした時に「法人契約でお願いします!」と言った途端に入居申込みを断られるケースがあるようです。
以前、法人契約なら家賃滞納が無いという理由から歓迎されていましたが、近頃はちょっと事情が変わっているようです。

では、何故嫌われるようになったのでしょうか?
関係者によりますと、退去時の敷金清算トラブルにあるようです。
法人によっては、契約行為を大手の不動産会社にアウトソーシングしており、「敷金は全額返還して下さい」と平然と言ってきます。
最低限の原状回復費用を認めてくれる会社もありますが、頑なに認めないところもあるようです。
依頼主の利益の為に働いているのでしょうが、相手の立場を認めない関係は嫌われますね!