やっぱり、仙台駅が徒歩圏のマンションにしました!

先日の後日談です。

仙台駅が徒歩圏のマンションをリフォームしてオーナー自身が住む予定でしたが、どうしても狭いという事でマンション売却の相談を受けました。
オーナーの年齢を考えると車に頼る現在の郊外一戸建ての生活はリスクが高く、マンションに居住した方が良いのではないでしょうか?とアドバイスしておりました。

家族と再度相談した結果、やっぱりマンションにするという結論を出されました。
アドバイスの通りになった訳ですが、お仕事はちょっと遠退いてしまいました。

「2019年問題」「不動産」で検索したら・・!

今後、不動産価格は下落するという記事が殆どでした!
皆さん、こんな意見が多い不動産市況ですが、どう思われますか?

「賃貸派か?」「所有派か?」でも色々議論されています。
色々、シミュレーションも行われている内容を見ますと、家賃は同額としているのですが、更新料などを計上して「所有=賃貸」としているケースが散見されます!
でもね!今後は家賃が下落して行きます。何故なら空家率が上昇の一途なのです。
これからの時代、支払総額では絶対賃貸が有利になります。
それでも所有する意味はなんでしょうか?

固定資産税の評価額がおかしいと思ったら!

固定資産税の評価額が急に上がったりする事があります!

仙台市の中心部にある土地の固定資産税評価額が突然上がった事がありました。
不思議に思い行政側に問い糾したところ意外な回答がありました。
「隣の建物と連続しており、一体評価した」というものでした。

何故「一体評価」したのか?
それは以前、建物と隣の建物の間に30cm程の空間がありましたが、建物のオーナーが改装の折に、見栄えが良くなる様に目隠し板を建物の外壁と同じ材料で取り付けた為でした。

当然、不服審査を申し出て従前の評価額に戻してもらいました。

地方自治体は財源確保のため、皆さんの不動産を監視しています。
何かおかしい!?と思ったら、問い合わせてみましょう!

マンションの売却は考え直してみたら??

「あぁ、また言ってしまった!」の感じです。

「あぁ、また言ってしまった!」の感じです。
単なる仲介業者なら、「早速、売却の準備に入りましょう!」ということなのでしょうが、お客様のこれからの10年を考えてみた場合、現在お住いの郊外の一戸建てを先に処分した方が、どうしても得策としか思えません。

マンションを購入し、10年ほど住みその後、郊外の一戸建てを購入され住んでいました

当初、仙台市内の中心部に新築されたマンションを購入し、10年ほど住んでいました。
その後、郊外の一戸建てを購入され住んでいましたが、30年近く経った現在、どちらかの住居を処分する計画になり、家族で相談した結果がマンションの売却を考えられた様です。

思い出の品々が多く処分するには耐え難く、マンションでは生活出来ない!というのがその要因だった様です。

80歳までもう直ぐということを考えれば、郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。公共交通機関の利用が必須です。

80歳までもう直ぐという依頼主のことを考えれば、これからの10年は郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。
一方、仙台の中心部のマンションは地下鉄の駅に近く、スーパーも徒歩5分圏内です。

自動車の利用が制限される年代の方には公共交通機関の利用が必須です。
そんな訳で、「マンションの売却は考え直してみたら!」と申上げた次第でした。

ペット可はありませんか?

そんなことを良く尋ねられます!

私自身は自宅で以前は犬も飼っていましたが、現在は猫2匹が同居しています。
夫婦2人の時は、猫が共通話題になりますので、家庭内も和みますし、癒しにもなります。

ペットは躾次第!

 

 

 

 

癒しになります!

 

 

 

 

 

ペット飼育に嫌われる要素に、「飼育により、臭いが着く!」や「爪痕が着く!」などがありますが、我家の猫は専用の爪研ぎだけでやりますし、トイレは猫砂を入れた専用Boxで用足しをします。
躾次第で人間の住環境を破壊しません。

空家対策には「ペット可!」も一案です!

利回りが変われば物件価格も変わる!?

我家の資産価値のところで書いた収益価格ですが、想定する利回りで大きく変わってきます。

(収入-維持経費)÷利回り%=収益価格

一般的には「8%」と言われていますが、住宅供給が少ない地域では実態とはちょっとかけ離れた数字になるようです。

上記の公式に前回書いたものに当てはめますと
(120万円ー20万円)÷0.08=1250万円
収益価格は1,250万円となります。

これを「5%」にしてみると
(120万円ー20万円)÷0.05=2000万円
収益価格は2,000万円という事なります。

同じ家賃なら収益価格も同じになりますが、この利回りの違いは何処からくるのでしょうか?

一般的には「8%」と言われていますが、住宅供給が少ない地域や利便性の高い地域では「5%」でも良いのではないかと思われます。

また、時間劣化の少ない住宅等も、時間劣化の大きい住宅よりは当然利回りを低く設定することは可能でしょう!

仙台駅から徒歩10分圏内に建築中の分譲マンションを例にしますと、分譲業者が設定している利回りは5%程度になっているようです。

我家の資産価値はいくら??

不動産の評価方法として積算法と収益還元法がありますが、ここでは収益還元法で算定してみます。

家賃収入が年間120万円、年間維持経費(管理費、修繕費、公租公課、損害保険料等):20万円 還元利回り:8%として計算してみます。

(収入-維持経費)÷利回り%=収益価格

上記の公式に当てはめますと
(120万円ー20万円)÷0.08=1250万円

収益価格は1,250万円となります。

仙台市街地に於いて一戸建てでも賃貸に出す場合、家賃は精々月額10万円程度で年間120万円です。
パワービルダーが供給した物件でも3,000万円程します。
その住宅を賃貸することになっても、家賃は10万円にしかならないとなった場合納得出来ますか?

3,000万円で買っても、資産価値は1,250万円なのです。

これから、空家率が上がりますから、積算法で算出しても無意味になります。

 

手残り額が当初「500万円」あった賃貸マンションが何故「0円」になるの?

こんな仕掛けが初めから分かっていたら賃貸経営なんかしませんよね!

25世帯以上のRC賃貸マンションを27,000万円程投じて建築した物件を例にして考察します。
当初、家賃収入は年間2,000万円程あり、借入金返済額は1,260万円程、他の経費(管理費+保険料+維持費等)を差し引きますと当初5年の年間収支は500万円程になります。

収入ー支出=収益(収支)

更にその収益から借入金の金利と減価償却を経費として差引くことが出来ます。
その額が所得となります。

収益ー経費=所得

所得額に応じて所得税が課税される訳ですが、この税率は超過累進税率をとっています。
所得額が多くなれば成る程、税率も上がって行きます。(5%〜40%)

所得ー所得税=手残り額

不動産所得税を払った後の手残り額でも460万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得だけが急増し、実質収支100万円以下に激減してしまいます。

以上のシミュレーションした事業計画をクラフ化したものが下図になります。

賃料を現況に合わせると・・

その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、税額増加で実質収支は事業開始20年目辺りで実質収支は殆どゼロになってしまいます。

仙台市街地の賃貸マンションは空室率が上昇していますし、賃料の下落や、借り手側に出すインセンティブを考えますと、収支は更に厳しくなります。

勘定合って銭足らず」という諺、聞いたことありませんか?
賃貸経営は正にこの諺のようなものなのです。

建てて貸すか?更地で貸すか??

仙台新港周辺には大規模な区画整理が行われており、大きな面積の土地所有されている方も多く、大きな土地を求めている企業もあります。

土地所有者が最初に当たる問題が、「建てて貸すか?」それとも「更地で貸すか?」です。
この分かれ道は何処から生まれるのでしょう!
建築会社が借り手を探してから土地を探す場合は「建てて貸す!」ということにになるでしょうし、土地所有者側が借り手を探す場合には更地で貸す、詳しく言えば「事業用定期借地権」で貸すということになると思われます。

各々のメリット・デメリットを考察してみます。

建てて貸す」場合のメリット
土地の面積が小さくてもある程度、よい賃料が得られる
建物については減価償却や借入金の金利分が経費計上できる
定期的な建替えにより、節税が出来る

 

建てて貸す」場合のデメリット
途中で解約されるリスクがある(建築費が借入の場合、ローン支払いだけが残る)
年数を経過する程、経費計上できる額が小さくなる(手取額が年々少なくなる)

「更地で貸す・事業用定期借地権」のメリット
殆どリスクが無い
安定した収入がある
地代収入だけのため事業所得額が少ない(税額も小さい)

「更地で貸す・事業用定期借地権」のデメリット
殆ど無い

貸方には色々特徴があります。
土地面積、土地総量によって運用方法にも差異が出てきます。
事前の相談してみましょう!

空家率の上昇が急加速!

退去されたら、次の入居者が中々見つからない!
そんな声が「あちら・こちら」から上がっています。
永年続けられた新築優遇税制により、徐々に空室率が上がり、このままではどうなってしまうのでしょう?
と言う事で出された野村総研のレポートに載っていたのが以下の図です。

シナリオ通りに空家が増えています!

住宅着工戸数を抑制しないと、2040年には空家率が40%になってしまうと言う驚愕のレポートでした。

このレポートは2009年に公表されていますが、その後も具体的な抑制政策は出されないどころか、相続税の改正により貸家建築を煽ってしまいました!
その結果、現状シナリオでは2040年に空家が40%になるとされていたものが、現在、それに近い空家率が20年近くも前倒しになってしまってしまいました。
神奈川県では既に40%になっていると言うデータもあります。

当社では、2000年以降集合住宅の建築提案を取り止め、敢えて収益性の低い戸建賃貸住宅に切り替えております。
その戸建賃貸住宅も、分譲住宅の仕様に近いものにしています。

仙台市近郊の賃貸住宅は大震災の復興特需により、空家が目立っていた地域でもほぼ満室になっていたアパートもありましたが、その特需が去った現在は以前にも増して空室が多くなっています。

平成初期のバブル崩壊時には自己破産した物件や任意売買になった物件は、相場より安い賃料で貸すことが出来るため、その周辺の賃料も下がってしまいました。
同様の物件が大量に市場に出廻ることが予想されます。
それに伴い、賃料も現在より大幅に下がると思われます。

野村総研の元レポートはこちらです。