仙台の解体業者は、忙しい様です!

今日も関係者との茶飲み話です。
以前は震災絡みの解体が多かったのですが、最近は民間の解体作業が多い様です。
相続を機会に旧家(実家)を解体して売却される様です。その土地は不動産業者が購入します。
そして、その土地に住宅を建築して販売するという流れです!
100坪程度の宅地なら2〜3分割され、60坪でも2分割され再販されます。

そう言えば、至る所で新築・戸建住宅が分譲されています。
本来なら、融資が難しいような人にも販売されています。
野放図に建築されている日本の住宅、今や資産にはならない状態です。

そう言えば、今夜のNHK・クローズアップ現代の番組は「住宅ローンが返せない!」だそうです。

 

これからの不動産業はどうなるんだろう?という話をしてました!

事務所に寄って頂いた業界関係の方と、暫しお茶飲み話をしました。
どんな方が分譲住宅を買っているのだろうか?という話では・・・

ハウスメーカーによっては、世帯年収の額により顧客層を絞っている様です。

35年ローン組める方は、40歳前後ですから、分譲価格が4,500万円から5,000万円をも超す状況の仙台近郊の物件を購入できる世帯が極限られた方になりますが、そこそこ売れている様です。

でもね、激動の今の時代、ローン完済の頃はどうなっているでしょうか?
今でも10年で不動産価格は半分になると言われておりますが、人口が減少していく時代、中古住宅を購入する人も減少して行くのでしょうね!

否、安くなった中古住宅を買って、賢くリフォームする人も出てくるでしょう!
どちらにしても、先が読み難い不動産業界です。

インターネットが普及し始めて未だ20年、スマホが出てから10年!
今やスマホが無いと生活すら難しい昨今、これからの10年はもっと激動の時代と予想されます!

こんな工場が仙台国際空港に出来たら良いですね!

不動産の価値が上がるには、人口が増える事が必要ですが、その人口が働ける職場が無ければなりません!

そんな訳で、こんな工場が仙台国際空港に出来たらいいですね!

HONDA Jet

 

 

 

 

 

写真をクリックして下さい!
ホンダジェット、2億3000万ドルの工場に潜入!出来ます。

 

 

 

 

 

 

日本と同じ敗戦国のイタリアは現在どうなっている!?

イタリア!
正直なところ、行ったことはありませんし、際立った輸出国といった印象はありません!
フェラーリやFiatは良く耳にしているという方は多いと思いますが、どういう国かちょっと覗いて見ました。
一般には観光でも有名なのですが、私が趣味としているヨットではちょっと有名な国なんです。

「イタリア 高級 ヨット」でググって見て下さい!
たくさんの高級大型クルーザービルダーが出てきます!
元日産の会長の「社長さん号」なんて可愛いものです。
パワーボート、セーリングヨットではかなり有名な国になっています。
戦前、日本でも海外向けにモータークルーザーを製造していた時期がありましたが、最近では殆ど見かけなくなってしまいました。

鉱山で一世を風靡した街も時代の変遷で廃れてしまいましたが、陶器で蘇り世界でも有名な陶器品の街となっています。

マスプロダクションで栄えてきた日本は、今曲がり角にきています。
今までの夢を引きづり、原発輸出などを企ている企業もあります。
そんな夢を捨てて、新しい夢に向け舵取りして貰いたいものです!

高くても欲しくなる様な商品」そんなもの造りをしたいものです!

経団連に名を連ねている企業ではこういう発想は無理でしょうから、そこの貴方!動いて見ませんか?

管理物件のアパートのエアコン、交換手配しました!

築14年のアパートの入居者から、運転音が大きくなっているとの連絡を受け、現調しました。
大家さんとも相談した結果、修理より交換の方が良いだろうという判断から新しいエアコンを手配しました。

今、大型家電センターで手配するのが一番安い様です。

2.2Kwのエアコンが工事費込みで6万円弱で購入できます!

売場をちょっと歩き回ったら、ちょっと良いものがありましたので、追加で購入してしまいました。

とっても便利です!
PayPayが使えたので、早速スマホ決済!ポイント還元もあり、ついつい買ってしまいます!

仙台市内の賃貸物件の入居率(空家率)は実質何%なんでしょうか?

築浅物件でも退去したら、中々入居者が決まらない様です!
一方、高額物件でも中心部のファミリー物件はそこそこ入居率を得ている様です。
街中を見回しますと、以下の様な物件を良く見掛けます。

住居部の入居は6世帯中2室のみ!空き家率は?

 

 

 

 

 

 

この物件も築浅なのですが、地域にもよりますが、空き家が多くなっております。
建築資金は当然ながら借り入れでしょうから、入居率50%では借入金返済も大変です!

ある調査では、直近(2018年後期)の空家率は20%を超えており、私の実感にも近い数字です。
あくまでも平均値ですので、立地の良い物件はこの数値より低いでしょうし、立地の悪い物件は可なり高い空家率になっていると思われます。

景気回復を目的とした長期に亘る新築優遇税制で無秩序に建築された住宅(持家・賃貸)により、今後も空家率が上昇します。

不動産・賃貸経営は、今後益々難しい環境になっていくでしょう!

永く住んでいないと判らないのは土地の癖!

西日本の日本海側に住んでいた方が仙台に転勤して来ました。
一戸建ての重要事項説明で、凍結防止の為の「水抜き栓」を説明している時に、「水抜き栓って何ですか?」と質問されてしまいました。
以前、一戸建てには住んでいたものの初めて聞いたそうです。

仙台市の東部は昔から田園地帯が広がっていました。
昭和40年代以降、それらの田園は次々と開発され、流通拠点や住宅地として姿を変えて来ました。
後から開発された団地は、以前に開発された団地より地盤面が高く造成されている事が多く、大雨の時などは、古い団地が冠水してしまう事も度々でした。

ハザードマップ

仙台市ではこんなハザードマップを配布しています!
地震による仙台市内の「揺れやすさ」「地域の危険度」「液状化予想」を示したものや、造成履歴などもあります。

以前から住んでいれば普通に理解できることでも、仙台に来てから間もない人にとっては、その土地の癖が判りません。
水害になれば、大事な財産が損失してしまいます。

そのような事を避けるためにも、この様な土地の癖は共有すべきです。

30年の賃貸期間は相続のことを考えると不安が多いかも知れませんが、メリットもあります!

地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多い

一般的に地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多いです。
50歳の時に貸しても契約が終了する時には80歳になる訳ですので長いと言えば長いですね!

しかし、その長さもメリットになります。
賃貸経営として見れば、契約期間は安定して貸せるわけです。
滞納の心配もありませんし、例え滞納があったとしても執行認諾条項が付いた公正証書契約をしていることで裁判を経ずに強制執行ができます。

短期間の賃貸では好条件で貸せる場合もありますが、次の賃貸人が現れるまで相当の期間を要する場合もあります。
賃貸を焦るばかりに、不良な賃借人(土壌汚染をさせるような人)に貸してしまうような羽目にもなったりします。

相続の時はどうする?

30年ですと人の代も変わることから、「相続の時はどうする?」という問題も出て来ます。
地代収入がある訳ですから相続税の分割納税も可能です。
どうしても当該土地を処分しなけらばならない時はどうするか?
その時は、まず借地人(地上権者)にその土地の買取りを持ちかけます。
買取りはしないとなった時は、底地権を第三者に売却することになります。

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか?

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか?
価格は更地価格と同等にはなりません。
借地権割合(路線評価表に記載されている)に応じて減額にはなりますが、こういう時には平等・公正な不動産鑑定士に鑑定評価してもらい。
賃貸期限が後4、5年なら、「3割位安く買えるなら買っておこう!」という方もいると思われます。

今日は、仙台市内の公証人役場で仙台新港近くの事業用定期借地権設定公正証書契約を実行して来ました。
賃貸人様、賃借人様、末永いお付き合い宜しくお願いします。

25年程前に分譲された大型団地では中古住宅の売出しがたくさん有ります!

仙台市近郊にはバブル崩壊直後にも拘わらず大型分譲があり、景気刺激策として過度な新築優遇税制で住宅購入を煽っていました。
現在、そんな大型団地では中古住宅の売出しがたくさん有ります。

レインズで成約事例や販売在庫などを検索しますと、たくさんの物件がヒットします。
「〇〇町〇丁目」と細部条件を入れても数件ヒットします。

当時高級住宅地として分譲されましたが、土地建物で総額4,000万円前後はしました。こういう分譲物件を購入された方は50歳前後だったと想定しますと現在は75歳前後にもなるでしょうか?
核家族全盛時代でしたから、子供さんと同居されている方も少ないなでしょう!
兎に角、異常とも思える程の中古住宅の売却が起きております。

成約金額をみますと、リフォーム済物件で2,600万円、現状渡しで1,800万円程度のようです。
土地比率が小さい物件は価格劣化が大きいものですが、この団地は土地面積が比較的大きいせいか、25年経過しても価格劣化は少ないように見えます。

仙台市中心部には大型の分譲マンション販売や建築中の物件がたくさん有りますが、販売は好調のようです。
都市回帰現象に拍車が掛かる中、郊外一戸建て住宅の価格は今後低下の一方と思われます。

中古住宅は誰と売買するのが一番安心か?

中古住宅の引渡しが終わった2ヶ月後に雨漏りする事が判明しました。
そんな時はどうしましょう??
中古住宅などの売買で稀に発生する隠れた瑕疵の問題です。
買主が、隠れた欠陥に気づかず購入し、後にトラブルとなる事があるのですが、その場合責任は誰にあるかという問題について規定しているのが、『瑕疵担保責任』です。
個人が関わる売買の形態は以下の様に分類されます。

売主   →   買主   (隠れた瑕疵があった場合)

個人   →   個人   売主は3ヶ月〜1年間瑕疵担保責任を負う
宅建業者 →   個人   売主が2年間の瑕疵担保責任を負う
個人   →  宅建業者  売主の瑕疵担保責任は免責される

以上の事から、買主が個人の場合は宅建業者(不動産業者)から買うのが一番安心という事になります。
売主が個人の場合は、こちらも宅建業者に売るのが一番安心です!