家族信託 呆けてしまったら定期預金も解約できません!

2年程前から良く勉強会のテーマとなっている「家族信託」ですが、いざ自分の事になると中々実行出来ないテーマでもあります。
「まだまだ大丈夫!」、「親族同士でも話題にしたくない!触れたくない!」というのが実情ではないでしょうか?

元気だった親でも、転倒し骨折したことが発端で、寝たきりになり、急激に体力が低下し、そして痴呆が進行していきます。
意思表示も困難になり、名前を書くことも出来なくなってしまいます。

この様な状況になってしまいますと、契約行為が出来ないばかりでなく、何かあった時にと貯めていた定期預金の解約も出来なくなってしまいます。
長期の入院となると、それは大きな問題となります。

「生命保険」は誰の為に入りますか?
自分の為にではなく、残された家族の為に入りますよね!
「家族信託」も同様です。
長期の寝たきりになった時、家族の生活維持、財産の保持の為にも、はっきりとした道標(みちしるべ)が必要です。

元気なうちに、「遺言」だけでなく、「家族信託」も明確にしておきたいものです!

 

何でだろう!?

道路脇のガソリン価格が@139円/リッターの価格を見て、「おっ、安くなってる!」と思い入場。
しかし、いざ給油しようと思ったら、何と3円引きの@136円/リッターではありませんか!?
表示より安く売る!これ「何でだろう?」ですよね!

 

後継者は!?

先日の不動産業者の勉強会(仙台、多賀城、塩釜地域)の後の懇親会で話題になった事、それは「後継者は誰?」と言う事でした。

団塊の世代が多いこの勉強会の社長たちは、「そろそろ、どうするか?」を本気で考えています。

2台目社長は「何とか事業を継続させたい!」と言う人が多いが、創業社長で後継者がいない人は「廃業、M&A」を考えている人が多い様です。

さて、私はどうするかな??

ホームインスペクション制度の現況!

ホームインスペクション制度が今年4月から施行されましたが、現在の進行状況とその全般を勉強してきました。

今まで、新築優遇を取ってきた行政も、住宅飽和の実態から漸く既存住宅の活用に舵を切ってきました!

安心して既存住宅を購入して貰うべく、インスペクターによる診断を受けて住宅の状態を知って貰うと言う趣旨の制度ですが、その普及は進んでいない様です。

現在のところ、このインスペクション制度は全ての既存住宅に義務付けされているのでは無く、「やっても良い」が、「やらなくても良い」と言う中途半端な制度です。

既存住宅購入者が「インスペクションをして下さい!」と言わない限り普及していかない制度と思われます。

脅迫状がきました!

乗っ取ったパスワードを記載して1,000💲をビットコインで払えと来ています!

パスワードは、以前使っていたもので、問題は無いと思いますが、今後もパスワードの管理には注意しておいた方がいいですね😩

ライフラインの老朽化!

上水道、下水道、電力、都市ガス等のライフライン、今後老朽化に伴う更新などが行われます。
人口減少、地域の衰退に伴って需要者が少なくなってきている現在、今後はさらに顕著になります。
そうなると、利用者の料金はどうなります?

値下がりなんて、ありえません!
今後は上がるのみです。

さて、どんな対策があるでしょうか????

(以下、平成31年2月1日の追記です)
先ずは井戸水、浄化槽の復活などはどうでしょうか?
生活排水を流すために、干上がっていた小川にも水流が戻るでしょう。
そうなれば、水辺の生物も戻って来るかも知れません!
昭和50年代までは郊外住宅地では一般的に利用されていたものです。

電力については、戸別の蓄電タイプの自家発電装置で十分賄うことができます。
冬季や、晴れ間の少ないときなどは需要に対して発電量が少ないので、商用電力から購入します。
我が家で実践している「電気畑」がこれです。
都市ガスはLPGに変更します。

住宅密集地では難しいかも知れませんが、この様なことをして行けば値上がりを最小限に留めることが出来るのでは無いでしょうか?

地方都市に於ける不動産投資のリスクを考察

< 2011年2月24日 不動産コンサルタントのページに記載したものを加筆して再掲載します >

http://www.facebook.com/note.php?note_id=200411356651749

仙台市内に於いて賃貸マンション事業を行った土地所有者が何人か自己破産されています。
このような方の共通項を挙げると次のようなものがあります。
1.25世帯以上のRC賃貸マンションのオーナーである。
2.数少ない所有する土地資産に、目一杯の建物を建築している。
3.自己資金は殆ど無く、事業資金は全額融資を受けている。
4.事業計画は予想賃料が下がることなく、むしろ上昇を見込んでいる。
5.入居率を高く見込んでいる。

では、何故不動産事業が破綻してしまったのか考察してみます。
不動産事業を提案された土地所有者は表面的な利回りだけを捉えて不動産投資をしたと思われます。
平成7年前後の仙台市中心部の事業概要は一般的には次の様な内容と想定します。
建築費 27,000万円 37万/坪(共用部を含む)  5階建て 25世帯
戸当り 20坪(専有部) 月額賃料100,000円 (3LDK相当)
資金 全額借入 35年 金利3.0%  定額償却
空室率 5%

このような条件で計算しますと、収入は年間2,850万円ありますが、借入金返済額は1,260万円程あり、他の経費を差し引きますと当初5年の年間収支は1,400万円になります。
不動産所得税を払った後の実質収支でも1,000万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得が急増し、実質収支は500万円程度に激減してしまいます。
その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、実質収支は更に減り続けることになります。

当初の計画

 

仙台市内でも周辺部に於いては同時期、次の様な事業概要と想定します。
建築費 27,000万円 37万/坪(共用部を含む)  5階建て 25世帯
戸当り 20坪(専有部) 月額賃料70,000円 (3LDK相当)
資金 全額借入 35年 金利3.0%  定額償却
空室率 5%

このような条件で計算しますと、収入は年間2,000万円程ありますが、借入金返済額は1,260万円程あり、他の経費を差し引きますと当初5年の年間収支は500万円になります。
不動産所得税を払った後の実質収支でも460万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得だけが急増し、実質収支100万円以下に激減してしまいます。
その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、税額増加で実質収支は事業開始20年目辺りで実質収支は殆どゼロになってしまいます。

賃料を現況に合わせると・・

このような厳しい現実に追い討ちを掛けているのが、空室率の上昇と賃料の下落です。
仙台圏に於いては賃貸住宅の空室率が20%を越えており、それに伴う入居者の引き抜き現象で賃料が下落し、大きく事業計画を狂わせています。
環境的には恵まれている中心部の事例であっても、空室率が20%で、賃料の下落が2年毎に3%とした場合には事業開始20年後に実質収支がゼロになってしまいます。
当然ながら、仙台市内の周辺部では更にその時期が早くやって来ます。

土地の評価が高い所であれば資産売却により借入金の返済も可能なのでしょうが、地価が下がり続けている周辺部に於いては売却による債務抹消も出来ない状態となります。
27,000万円の借入額は13年後で残債が20,000万円もあります。
年収が2,000万円程度の一棟売りマンションは粗利回り10%とした場合でも、20,000万円にしかなりません。しかしこのような粗利回りでは買い手が付きません。
今後の空室率の上昇と賃料の下落を考えますと、買い手は粗利回りは13%以上を要求することでしょう。
資産売却も出来ず、借入金返済や所有経費の支払が滞れば事業は破綻してしまいます。
自己所有の土地建てた場合でもこのような状態ですので、土地建物で購入し投資した方に於いては問題が更に深刻です。

このような状態を未然に防ぐには土地建物オーナー側に立ったアドバイスが重要になります。
建物を建てさせる営業ではなく、不動産事業を客観的に判断し、不動産事業をいろんな観点から土地オーナーに解説する人が必要になります。
不動産コンサルティングマスターとして、今後も研鑽していかなければいけないことを痛感する次第です。