30年の賃貸期間は相続のことを考えると不安が多いかも知れませんが、メリットもあります!

地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多い

一般的に地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多いです。
50歳の時に貸しても契約が終了する時には80歳になる訳ですので長いと言えば長いですね!

しかし、その長さもメリットになります。
賃貸経営として見れば、契約期間は安定して貸せるわけです。
滞納の心配もありませんし、例え滞納があったとしても執行認諾条項が付いた公正証書契約をしていることで裁判を経ずに強制執行ができます。

短期間の賃貸では好条件で貸せる場合もありますが、次の賃貸人が現れるまで相当の期間を要する場合もあります。
賃貸を焦るばかりに、不良な賃借人(土壌汚染をさせるような人)に貸してしまうような羽目にもなったりします。

相続の時はどうする?

30年ですと人の代も変わることから、「相続の時はどうする?」という問題も出て来ます。
地代収入がある訳ですから相続税の分割納税も可能です。
どうしても当該土地を処分しなけらばならない時はどうするか?
その時は、まず借地人(地上権者)にその土地の買取りを持ちかけます。
買取りはしないとなった時は、底地権を第三者に売却することになります。

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか?

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか?
価格は更地価格と同等にはなりません。
借地権割合(路線評価表に記載されている)に応じて減額にはなりますが、こういう時には平等・公正な不動産鑑定士に鑑定評価してもらい。
賃貸期限が後4、5年なら、「3割位安く買えるなら買っておこう!」という方もいると思われます。

今日は、仙台市内の公証人役場で仙台新港近くの事業用定期借地権設定公正証書契約を実行して来ました。
賃貸人様、賃借人様、末永いお付き合い宜しくお願いします。

PC、スキャナーを使わずに書類をPDF化する!

スマホにはPDF化するアプリが多く公開されています。
スマホで作った文書(メモ)をPDFに変換して、メールで送る事もできます。
又、スマホで写真を撮り、それをPDFに変換してくれるものなど、種々出ています。

私は、後者のもので、「ターボスキャン」というものを数年来利用しております。
App Storeからダウンロードして、直ぐに利用する事ができます。

ターボスキャン

 

無料で利用できます!

 

 

 

 

 

書類の写真を撮ります!

 

起動して写真を撮ります!

 

 

 

 

 

撮った写真の濃度の変更が可能です!写真を撮って

 

 

 

 

 


PDFに変換する前に修正が可能

それを添削する事も可能です!

 

 

 

 

 

 

 

複数ページを統合する事もできます

PDF化したドキュメントを統合したり、メールで送ったり、クラウドに保存したりもできます!

とっても便利なアプリです。
スキャナーやPCが無くてもPDF化は出来るんです!

25年程前に分譲された大型団地では中古住宅の売出しがたくさん有ります!

仙台市近郊にはバブル崩壊直後にも拘わらず大型分譲があり、景気刺激策として過度な新築優遇税制で住宅購入を煽っていました。
現在、そんな大型団地では中古住宅の売出しがたくさん有ります。

レインズで成約事例や販売在庫などを検索しますと、たくさんの物件がヒットします。
「〇〇町〇丁目」と細部条件を入れても数件ヒットします。

当時高級住宅地として分譲されましたが、土地建物で総額4,000万円前後はしました。こういう分譲物件を購入された方は50歳前後だったと想定しますと現在は75歳前後にもなるでしょうか?
核家族全盛時代でしたから、子供さんと同居されている方も少ないなでしょう!
兎に角、異常とも思える程の中古住宅の売却が起きております。

成約金額をみますと、リフォーム済物件で2,600万円、現状渡しで1,800万円程度のようです。
土地比率が小さい物件は価格劣化が大きいものですが、この団地は土地面積が比較的大きいせいか、25年経過しても価格劣化は少ないように見えます。

仙台市中心部には大型の分譲マンション販売や建築中の物件がたくさん有りますが、販売は好調のようです。
都市回帰現象に拍車が掛かる中、郊外一戸建て住宅の価格は今後低下の一方と思われます。

中古住宅は誰と売買するのが一番安心か?

中古住宅の引渡しが終わった2ヶ月後に雨漏りする事が判明しました。
そんな時はどうしましょう??
中古住宅などの売買で稀に発生する隠れた瑕疵の問題です。
買主が、隠れた欠陥に気づかず購入し、後にトラブルとなる事があるのですが、その場合責任は誰にあるかという問題について規定しているのが、『瑕疵担保責任』です。
個人が関わる売買の形態は以下の様に分類されます。

売主   →   買主   (隠れた瑕疵があった場合)

個人   →   個人   売主は3ヶ月〜1年間瑕疵担保責任を負う
宅建業者 →   個人   売主が2年間の瑕疵担保責任を負う
個人   →  宅建業者  売主の瑕疵担保責任は免責される

以上の事から、買主が個人の場合は宅建業者(不動産業者)から買うのが一番安心という事になります。
売主が個人の場合は、こちらも宅建業者に売るのが一番安心です!

公正証書をを作成する公証人とは・・・!

公正証書を作成する公証人とは、国民の権利義務に関係し、私的紛争の予防の実現を目指すものであり、強制執行が可能である公正証書もあります。

公証人は、契約者双方の利害が関係しますのえ、一般的には法律実務の経験豊かな裁判所OBの方が任命されております。

事業用定期借地権では強制執行認諾条項が無いと、単なる賃貸契約書となってしまいます。
双方の権利を守り、安心できる契約関係を保つ為にも、この「強制執行認諾条項」必要なものになります。

公証人が行う公証事務は色々ありますが、公正証書遺言なども代表的な業務になります。

公証事務を行う事務所は公証役場と呼ばれていますが、今の時代、役場という名称も珍しいものです。

事業用定期借地権の契約期間は30年に!

事業用定期借地権はこんな事情を背景にして制定されました!

当初、この「事業用定期借地権」はロードサイド店舗を想定していたようで、契約期間は10年以上、20年未満となっていました。
「20年満了する前に建物は解体し、更地にして返還する」というのが、この事業用定期借地権の大きな特徴で契約更新はありません。

地主さんにとっては安心して土地を貸せる様にはなりましたが、借りる方にとっては負担が発生してしまいます。
減価償却が終わっていない建物を解体するということは大きな損失になります。

そういう声を受け、借地借家法が改正され平成20年の1月1日以降、事業用借地権の存続期間は10年以上、30年未満となりました。

この借地契約は、初めに「事業用定期借地権設定合意書」を取交し、それを公証人が「事業用定期借地権設定契約公正証書」という公正証書を作成します。
この公正証書には強制執行認諾という条項があり、金銭債務の不履行があった場合は裁判を経ずとも強制執行が可能になります。

これだけ環境が整備されますと、貸す方も借りる方も安心です。

仙台港周辺には大きな業務用地が多くありますが、当社だけでも5件の事業用定期借地権設定契約をさせて頂いております。

土地を貸して、建物を建てられたら、もう土地は戻って来ない!

資材置場として土地を貸したら、「小さい事務所を建てたいので良いですか?」と聞かれた地主さんは「良いですよ!」と返事してしまいました。
建築申請にも認印を押してあげました。

完成後、賃借人はその事務所を登記してしまったのです。
そうすると、この土地には地上権が設定された事になります。

こうなりますと、地主さんの土地でありながら、地主さんの都合で処分したり、退去を求めたりする事が困難になります。

以前は、この様な事が多く発生した為、「一旦土地は貸したら戻って来ない!」通説が出来上がってしまいました。

そんな事から、遊んでいる土地があっても貸さない地主さんが多かったので、賃貸土地の需給のバランスが崩れてしまいました。

そんな状況を解決すべく新たに制定されたのが「事業用定期借地権」です。
安心して賃貸し、賢く利用できる様になりました。

 

我ふる里「南蒲生の屋号」昔、遊び回った街並みが目に浮かびます!

今日の町内会の配布物に、こんな贈り物が入っていました!

南蒲生の屋号

昔(戦後間もない頃)は集落にはそこだけで日々の生活が成り立つ様にいろいろな生業がありました!
「油屋」「豆腐屋」「魚や」「床屋」「唐傘や」等々。

その後、交通機関の発達に伴い、品揃えの豊かな店や、スーパーが発達すると、小さな地元の店は段々衰退して行きました。

商売は止めても「屋号」だけは残っていましたが、その屋号も世代が交代するに従い段々廃れてしまいました。

改めてこの「南蒲生の屋号」を見ると昔、遊び回った街並みが目に浮かびます!

何事も年度末!そして平成最後の・・・・・!

昨日、今日と1ヶ月後の新幹線の切符を8人分確保する為仙台駅に行きました!
4月28日上り新幹線の切符は第1希望で取れましたが、29日の下りはお昼近くになった所為か、既に50人程行列をつくっており、順番が廻って来た時には第1希望は既に満席になっていました。
平成最後の2日前の影響でしょうか?大型連休は国内でも大移動が起きる様です。

それにしても、今日のお昼前の仙台駅は駐車場に入るのにも時間が掛かり、駅構内も大分人が溢れていました。
やっぱり、この動きは年度末なんでしょうね!

ビールはキリンです!

自宅から事務所まで約3Km程ですが、その通り道にキリンビール仙台工場があります。
そんな事もあり、晩酌の始めはキリンビールと決めており、何時もの酒屋さんでは「一番搾り」を買ってました!

先日、食材の買い出しに近所のスーパーに行ったらこれが売ってました。
ビールはキリン!

 

 

 

 

1年前に発売されていた様ですが、初めて見たので早速購入、飲んで見ました。
この「匠の冴」中々、良いじゃなりませんか!

毎年、秋に発売される「とりたてホップ」も楽しみにしていますが、これも今後の楽しみに加わりそうです。