解約がきたぁ~!

仙台市内の賃貸アパートを管理していますが、入居者からの連絡でいつもながら「ドキッ!」とするのが解約のお知らせです。
昨今は賃貸物件が過剰に供給され、築年数が高い物件や、利便性の悪い物件は敬遠されがちです。
よって、退去されてしまいますと、中々次の入居者が決まらないという状況に陥ってしまいます。

そんな解約ですが、嬉しくなるのもあります!
それは、「寿退去」です。
永いこと一人住まいされていた女性が嫁がれるということは、娘(私には息子しかおりませんが・・)を送り出すような心境です!?

融資額、金利、返済期限はこんなに変わりました!

仙台で不動産業を開業する前、今から35年前に自宅を新築しました。
当時、サラリーマンだった私はローンを組むことにかなりビビったものです。

その頃、住宅金融公庫から融資してもらったのですが、条件は以下の様なものでした。
融資額は建築総額の70%
金利は5.5%
返済期限は25年
でした。

自己資金が500万円あり、借入れ金額が1200万円、月々の返済も7.5万円程でしたので住宅建設に着手しました。
土地は父親名義のものを借地しました。
年収が400万円程の私には、これでも目一杯の事業だったのです!

それが、現在ではどうでしょうか?
フラット35なる融資制度では・・・
融資額は基準(90%)はあるものの、ほぼ100%
金利は35年でも約2%
返済期限は35年
と言う、35年前には想像も出来ない様な制度となっています。

20年前に私が作った不動産シミュレーターを使い計算してみます。
購入費用 3,000万円 (全額融資)
金利 2%
返済期限 35年
年収 400万円

次に昔の条件で計算してみます!

購入費用 3,000万円 (全額融資)
金利 5.5%
返済期限 25年
年収 400万円

何とか購入できる限度でしょう!

こんな支払い状況では、誰も購入することは出来ませんよね!

先進国の中で、唯一給料の上がっていない日本で、国民に住宅を買わせ、内需拡大を図ろうとしたのが、現在の融資制度だった訳です。

家を持ったとは名ばかりで、支払いが完了するまでは債務超過が続きます。
そして、フルローンで購入された方は、途中で売却をされるなら、追い金が必要となります。

首都機能移転構想はどうなった??

平成になったばかりの頃、首都機能の一部を移転させようとする構想がありました。
100年毎に東京直下を定期的に襲っている大震災に備え、東京に機能が集中している現況では大震災時には首都機能が麻痺していまうので、そのリスクを分散させるべく、首都機能の一部を地方に分散させようとする構想でした!
移転候補地が挙がり、地方と中央での綱引きが始まったのですが、積極的に移転を推進する人が少なかったのか、いつの間にか移転構想は無くなってしまいました。

医療先進国と言って来た我が日本は、 今回の新型コロナ感染では、 医療後進国だった事が判明してしまいました。
ICUのベッド数は感染拡大したイタリアの1/2、ドイツの1/6というお粗末な体制!
医療崩壊を危惧するあまり、PCR検査数は他国とは比較も出来ないような少なさでした。
検査数が多かった国の検査機器は「日本製」というおまけ付きでした。

外国クルーズ船での感染症対策では、自衛隊の医療チームは1人の感染者も出さず大きな評価を受けました。
普段から危機管理を徹底し訓練を積んでいたからなのでしょう!
反面、平時のことだけで、ベッド数を最低限まで削減してきた厚労省の大きな過ちは今回も判明しました。
国民に対しての感染予防策についても分かり難く、ミスリードも多く見られました。

今回のコロナは「グローバル社会」の問題点も明らかにしました。
安く生産できる国から買えば良いとしてきた考えでしたが、その国が困窮してしまえば、お金があっても買えないことも明確になりました。
日本は輸出産業(特に自動車)を過剰に保護し、国内の一次産業をないがしろにして来ました。

世界規模の感染症、世界規模の食糧危機、世界規模のエネルギー危機、そして地震大国である日本。
どれを取っても、対応策はほんとにお粗末な限りです。
国がこんな状況ですので、自分の身は自分で守る!
小さなコミュニティでの自給自足です。
各々が得意分野のものを作り、それを物々交換していきましょう!
これなら、消費税も不要です。
自給自足 と言っても、「自分で取った種が使えなくなる」という法案があるようです。
今、日本の政治家は日本国民のことなど考えていないようです。

コロナで家賃が払えない!

生活困窮者自立支援法が施行

仙台でもアパートの家賃滞納が増えてきました!
世の中には、非正規やパートで働いている方がたくさんいらっしゃいます。
今回のコロナ感染拡大を受け、学校や店舗の休業も拡大しています。
こんな時、一番先に影響を受けるのが労働力の調整役となっている 非正規やパート 方々です。
限りある収入の中から、カード決済や自動引き落としが優先され、家賃の支払いは一番後になってしまいます。
管理会社としては家賃集金の代行をしていますので、入居者からの入金が無くても大家さんには立替えをして期日までに送金しています。
家賃保証会社と契約しているとその負担は無くなるのですが、保証会社が普及する前から入居頂いている方もおりますので、管理会社としては、負担が増えるばかりです。

2008年9月に起きたリーマンショックを契機にして多発した派遣切りにより家賃滞納者が増えた時期があります。
その後、住宅費を支援し安心して生活を再建してもらうことを目的に、 2015年4月に「生活困窮者自立支援法」が施行されました。
この制度についてはこちらに詳しく紹介されています!
家賃の支払いに困窮されている方は是非活用頂き、この困難を乗り切って貰いたいものです。

テナントビルも大変です!

繁華街のテナントビルを管理していますと、別の問題も発生しています。
客足が極端に落ちている業種、地域があります。
非常事態宣言が出ている地域では営業補償という議論もされてきましたが、その他の地域では具体的な話は上がってきていません。
しかし、売上が落ちているテナントさんからは、家賃の減額や免除の要求も出てきています。
資金余裕のあるオーナーさんばかりではありません。
建築時に借り入れたローンが未だタンマリあるオーナーさんにとっては大きな問題です。
家賃の減額を拒み退去されたら、次の入居者が入るまで家賃は入りませんし、家賃を減額したら、ローンの支払いにも窮するということになります。

不動産業務のIT化

宅地建物取引士とは

不動産売買契約や、賃貸借契約に際して、契約行為の事前に重要事項説明書に基づき大事な事を説明しなければなりません!
これを契約当事者に対面して説明する人が「宅地建物取引士」になります。(以前は宅地建物取引主任者と呼んでいました)

宅地建物取引士は物件を調査し、重要事項説明書に明確に記載しなければなりません。
もし、その内容に誤りがあり、消費者が損害を被った場合はその損害を賠償しなければなりません。
取引の際に受領した仲介手数料の10倍超の賠償額にもなります。
宅地建物取引士はそれ程に責任重大な職務となります。

また、重要事項説明書には記載されてあっても、「説明されなかった!」「聞いていなかった!」として問題になる事もある様です。
この様なトラブルを解決してくれる様なシステムが間も無く一般化されそうです。

今、Web会議の主流は

新型コロナウィルス感染でWeb会議が脚光を浴びているのが、Zoomです!
シェアはトップだそうです。

Zoomについての説明はこちらをご覧下さい!

Web会議の内容がテキスト化、将来は翻訳機能も付加!?

そのZoomにファイル共有アプリのDropBoxが合体です!

その記事はこちらです!

ZoomでやったWeb会議の内容が、自動的にテキスト化されDropboxに保存される!
議事録が同時に作成され、参加者がそのファイルを共有する!
現在は英語だけの様ですが、近い将来には説明する言葉が相手方の言語に自動翻訳され、それがテキスト化され、保存もされる様になるでしょう!

このシステムを使えば遠隔地や外国人でも対応が可能で、説明した内容が議事録で残ります。
「言った!聞いてない!」のトラブルも防げます。

ホント、凄いシステムの完成です😘😲

仙台の売買・賃貸市場にも外国人の方々が流入しています。
こういうシステムが完成しますと、外国語が不得手な中小の不動産会社でも契約行為が可能となります。
どうでしょう!こんなIT化、一緒に進めてみませんか?

明けましておめでとうございます!

一昨年の年末にこのブログを開設しましたが、今までご覧頂き有難うございます。
いつもは、ちょっと暗いことを書いていますが、明けたこの年が良い一年になります様祈念しております。

会社から新年のご挨拶にお出ししたお年賀ですが、世の中に起きている新しい風を味方にして、上手く生きて生きましょう!

「V2H」について考察して見ました!

「V2H」とは「Vehicle to Home」の略で、そのまま訳すと「車から家へ、家から車へ」という意味ですが、太陽光発電システムで発電した電気を、売電せずにEVに充電することです。

最近は分譲住宅にEV(電気自動車)をセットにした「V2H」を販売するハウスメーカーも出てきました!
そして夜間はEVに充電した電気を取り出して生活します。
電気の自給自足ですね!

省エネを考慮した一般家庭の1日の消費電力を冬場で20Kwhとした場合、月額の電気料金は18,000円程になります。
この規模の電気を賄う為の蓄電池は現在200万円程します。
その倍の容量があるEVが400万円程ですから、蓄電池の値段でEVが1台買えてしまいます。
おまけに、当然走ることが出来、2日分の電気を蓄える事が出来るのです。
本当に上手い仕組みを考えたものです!

スマートV2H

画像はこちらからお借りしました。

これからは、賃貸物件でもEVの充電設備が必要になって来るでしょう!
1台分の駐車スペースが付いていて、その傍らにEV専用の充電用コンセントがある。
コンセントボックスはコンパクトで、見た目もスマート。EVに詳しい人でなければ、その存在に気付かないでしょう。

EVの蓄電量に目を付けた方が、中古のEVバッテリーを取り出して自宅の蓄電池として再利用したりしています。

家で使う電気だけでなく、移動エネルギーも自分で作れる時代になりました。
「自分が使う電気は自分で創る」ということを、皆さんも本気で考えましょうね!

日本の住宅は寒い!

35年前に自宅新築の時に高断熱のサッシを探したのですが、日本には有りませんでした!
ペアガラス付きの木製サッシは全て北欧製の物、自宅にも一部使用しましたが高価であった為、他の引違いサッシを国産のアルミサッシ(一応樹脂被覆ですが)を二重サッシにして使用しました。

こちらの情報を見て下さい!

http://www.p-sash.jp/what/

一番上の表を見て下さい。
海外の色別にして、日本だけが逆転してますよね!
日本の標準は、世界の非標準なのです。
住宅の世界でも「日本の常識は、世界の非常」なんです!

日本が進めてきたオール電化住宅って電気を沢山使わせる政策なんですよね!
電気を使えば電力会社が利益を上げ、その為に原子力発電所を増設してきました。
エネルギーを使わない住宅造りには無頓着です。
表面にちょっとだけ樹脂を被せたアルミサッシを大手を奮って使っている環境先進国なんて日本だけです。

日本の政治は大企業に向いており、国民には向いて居ませんでした!(結果論ですが)
今でも、マスコミは環境先進国とか言っておりますが、広告主の意向に沿った報道をしているだけです。

仙台でも省エネ住宅に特化したハウスメーカーはあります。
「サスティナブル 住宅 仙台」で検索して見て下さい!
我家のメーカー(北洲ハウジング)も出て来ると思います。

 

息子の連帯保証人にもなりません!と言う方がおりました!!

20年程前、入居申込みを頂き、記載されてあった連帯保証人(申込者の父親)さんに電話確認を入れたところ「私は保証人にはなりません!」と断られてしまいました。

参考までにと事情をお聞きしたところ、友人の保証人になったばかりに多額の債務を負わされてしまい、酷い目に会ったとの事。
それ以来、一切保証人にならないと誓ったそうです。

賃貸契約書に署名・捺印して頂く際に契約者(借主)さんに必ず申し上げている申し上げていることがあります。
「契約者本人は認印で結構ですが、連帯保証人さんは実印での捺印です!」
「何故だか分かりますか? 保証人さんの方が責任が重いのです!」
「保証人さんに、迷惑を掛けない様に、契約内容を良く守って生活して下さいね!」

そんななり手の少ない連帯保証人の義務が改善すべく民法が改正されました。
令和2年4月1日から施行される民法の改正では、連帯保証人の保証極度額を定めることが必要になります。
極度額の定めが無い契約は無効となってしまいます。

消費者保護の観点からの民法改正ですが、悪意を持った契約者も出て来そうです。
賃貸経営では「空家よりも困るのが家賃滞納」です。
未然に防ぐには厳正なる入居審査も必要になります。

何でこんな日本になったんでしょうね!20年間給料が上がっていないんですよ‼︎

労働省発表の「平成30年賃金構造基本統計調査」を見ますと、この20年間平均給与が全く上げっていません。

20年賃金は上がっていない!

ここ7年、政府が掲げているインフレターゲット2%は達成していないものの、若干上がっているでしょうから、実質賃金は下がっていることになります。

平成30年賃金構造基本統計調査 結果の概況はこちらで確認出来ます。

企業は経費削減を求め、正規雇用を減らし、その穴埋めとして非正規雇用で賄っています。
派遣制度という便利な仕組みを作ったのです。
統計調査を見ても分かりますが、正規社員は年齢階級別に賃金は変化しますが、非正規社員の賃金はどの年齢でもほぼ変化はありません。
国民をこんなに貧乏にしていまっては、消費の増加は望めません。
そんな国民に、多額の住宅ローン組ませ、無理やり住宅を買わせております。
30年程前は、20%以上自己資金が無いと融資はしませんし、貸付期間も20年でした。
しかし、現在は100%融資、貸付期間も35年になっています。
こんな不確実の時代に35年のローンを組むのはどんなものでしょうか?
20年給料が上がらなかったのに、これから上がりますか??

東日本大震災の復興特需やオリンピック特需があってもこの状況ですから、それらが無くなったこれからの状況は想像に難くありません!

これから時代、どんな形で備えて生きますか?