不動産活用の町医者
公正証書を作成する公証人とは、国民の権利義務に関係し、私的紛争の予防の実現を目指すものであり、強制執行が可能である公正証書もあります。
公証人は、契約者双方の利害が関係しますのえ、一般的には法律実務の経験豊かな裁判所OBの方が任命されております。
事業用定期借地権では強制執行認諾条項が無いと、単なる賃貸契約書となってしまいます。
双方の権利を守り、安心できる契約関係を保つ為にも、この「強制執行認諾条項」必要なものになります。
公証人が行う公証事務は色々ありますが、公正証書遺言なども代表的な業務になります。
公証事務を行う事務所は公証役場と呼ばれていますが、今の時代、役場という名称も珍しいものです。
事業用定期借地権はこんな事情を背景にして制定されました！
当初、この「事業用定期借地権」はロードサイド店舗を想定していたようで、契約期間は10年以上、20年未満となっていました。
「20年満了する前に建物は解体し、更地にして返還する」というのが、この事業用定期借地権の大きな特徴で契約更新はありません。
地主さんにとっては安心して土地を貸せる様にはなりましたが、借りる方にとっては負担が発生してしまいます。
減価償却が終わっていない建物を解体するということは大きな損失になります。
そういう声を受け、借地借家法が改正され平成20年の1月1日以降、事業用借地権の存続期間は10年以上、30年未満となりました。
この借地契約は、初めに「事業用定期借地権設定合意書」を取交し、それを公証人が「事業用定期借地権設定契約公正証書」という公正証書を作成します。
この公正証書には強制執行認諾という条項があり、金銭債務の不履行があった場合は裁判を経ずとも強制執行が可能になります。
これだけ環境が整備されますと、貸す方も借りる方も安心です。
仙台港周辺には大きな業務用地が多くありますが、当社だけでも5件の事業用定期借地権設定契約をさせて頂いております。
資材置場として土地を貸したら、「小さい事務所を建てたいので良いですか？」と聞かれた地主さんは「良いですよ！」と返事してしまいました。
建築申請にも認印を押してあげました。
完成後、賃借人はその事務所を登記してしまったのです。
そうすると、この土地には地上権が設定された事になります。
こうなりますと、地主さんの土地でありながら、地主さんの都合で処分したり、退去を求めたりする事が困難になります。
以前は、この様な事が多く発生した為、「一旦土地は貸したら戻って来ない！」通説が出来上がってしまいました。
そんな事から、遊んでいる土地があっても貸さない地主さんが多かったので、賃貸土地の需給のバランスが崩れてしまいました。
そんな状況を解決すべく新たに制定されたのが「事業用定期借地権」です。
安心して賃貸し、賢く利用できる様になりました。
今日の町内会の配布物に、こんな贈り物が入っていました！
昔（戦後間もない頃）は集落にはそこだけで日々の生活が成り立つ様にいろいろな生業がありました！
「油屋」「豆腐屋」「魚や」「床屋」「唐傘や」等々。
その後、交通機関の発達に伴い、品揃えの豊かな店や、スーパーが発達すると、小さな地元の店は段々衰退して行きました。
商売は止めても「屋号」だけは残っていましたが、その屋号も世代が交代するに従い段々廃れてしまいました。
改めてこの「南蒲生の屋号」を見ると昔、遊び回った街並みが目に浮かびます！
昨日、今日と1ヶ月後の新幹線の切符を8人分確保する為仙台駅に行きました！
4月28日上り新幹線の切符は第１希望で取れましたが、29日の下りはお昼近くになった所為か、既に50人程行列をつくっており、順番が廻って来た時には第1希望は既に満席になっていました。
平成最後の2日前の影響でしょうか？大型連休は国内でも大移動が起きる様です。
それにしても、今日のお昼前の仙台駅は駐車場に入るのにも時間が掛かり、駅構内も大分人が溢れていました。
やっぱり、この動きは年度末なんでしょうね！
自宅から事務所まで約３Km程ですが、その通り道にキリンビール仙台工場があります。
そんな事もあり、晩酌の始めはキリンビールと決めており、何時もの酒屋さんでは「一番搾り」を買ってました！
先日、食材の買い出しに近所のスーパーに行ったらこれが売ってました。
1年前に発売されていた様ですが、初めて見たので早速購入、飲んで見ました。
この「匠の冴」中々、良いじゃなりませんか！
毎年、秋に発売される「とりたてホップ」も楽しみにしていますが、これも今後の楽しみに加わりそうです。
この度、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所からデータが公開されましたが、ここ15年間は連続して家賃が下がり続けています。
空家が上昇の一途であることを考えれば当たり前とも言えるデータでもあります。
2014年の時点で「消費者物価総合指数:全体」が急上昇しているのが、何とも不思議なことです。
この15年間は世帯当たりの可処分所得は上がっておりませんので、国民の暮らしは厳しさを増しております！
隣の50坪の土地は坪単価30万円、1,500万円で売れたらしい！
うちの土地は100坪あるから3,000万円で売れるでしょ！
しかし、そうはならないのです。
購入する側が建売業者なら以下の様になります。
100坪を２分割し、50坪の土地して２棟建売りするはずです。
仙台市内でも、こういうミニ開発が盛んに行われています。
隣の販売実績に合わせ、完成宅地の価格を＠30万円/坪にする為には、２分割にする為の費用が必要となります。
測量費用、分割登記、ライフラインの引き直し、境界整備等です。
これに、500万円程掛かるとしますと、3,000万円から500万円を差引き2,500万円になります。
それを２分割しますから、1,250万円、坪単価は＠25万円/坪なってしまいます。
「隣が＠30万円/坪なんだから3,000万円で売ってよ！」と言われても、そういうお客様は中々おりません。
売手側からしますと、「納得いかない！」かもしれませんが、実情はこんな感じなのです。
区画形質の変更、これを開発行為と言います。
鉄骨造や軽量鉄骨造と異なり、構造材が断熱性が高い為、ヒートブリッジが起き難い。
以前、軽量鉄骨製のアパートに住んでいましたが、天井の野縁材の位置がはっきりと見える様に変色していました。室内の温度と野縁を伝った外気温の差により結露が発生したと思われます。
在来工法では床や壁の内側で火の通り道が出来るが、２×４では枠組材などがファイヤーストップ材となって空気の流れを遮断し、上階へ火が燃え広がるのをくい止めます。
また床根太、枠組材などが一定間隔で組まれている床や壁の内部構造は、防火区画がいくつもあるのと同じ状態です
「木造枠組壁構法」とも言われるように、主に壁と床という面によって家を支える工法になります
マッチ箱にも例えられる様に６面が結合されて初めて強度が発揮される
２×４工法の自宅は、3.11の東日本大震災とその余震4.07（破壊力はこちらの方が大きかった）にも完全に耐えました。
モノコック構造の２×４工法は床パネルと壁パネルそして天井パネルを密着出来る為、気密性を確保しやすい
木質パネル工法はミサワホームが製品化していますが、基本的には２×４工法と同様な考えによりマスプロ化したものです。
画像は一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会 様のページからお借りしました。
そこでの設定条件は、殆どの場合家賃が一定で更に更新手数料なども計上されています。
2040年には空家が全国平均で40％になると予想されていますが、そんな時代家賃は同額なんてありえません！
同額でも賃貸、所有の支払い総額はほぼ同等という結果が出ています。
家賃は需要と供給のバランスで決まりますので、空家が増える今後の家賃は下がるのは明白です。
少子・高齢化の予測は変わりませんし、AI技術の普及などで今の仕事もいつまで続けられるか分かりません。
後進国であったスマホ決済も、今後急速に発展するでしょう！
銀行業務がスマホ決済に取って代わられるのも間近でしょう！
そんな中、35年先の事など全く予想出来ないのに、35年ローンを組んで何故家を買うんでしょうか？
住み心地の良い賃貸アパートを退去される元入居者に聞いて見ました！
その理由は、「子供に何か残してやりたい」というものでした。
それが、住宅だったということです。
しかし、その住宅は融資元が抵当権を設定していますので、ローンが完済するまでは自分の財産ではないのです。