一般的に地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多いです。
50歳の時に貸しても契約が終了する時には80歳になる訳ですので長いと言えば長いですね！

しかし、その長さもメリットになります。
賃貸経営として見れば、契約期間は安定して貸せるわけです。
滞納の心配もありませんし、例え滞納があったとしても執行認諾条項が付いた公正証書契約をしていることで裁判を経ずに強制執行ができます。

短期間の賃貸では好条件で貸せる場合もありますが、次の賃貸人が現れるまで相当の期間を要する場合もあります。
賃貸を焦るばかりに、不良な賃借人（土壌汚染をさせるような人）に貸してしまうような羽目にもなったりします。

相続の時はどうする？

30年ですと人の代も変わることから、「相続の時はどうする？」という問題も出て来ます。
地代収入がある訳ですから相続税の分割納税も可能です。
どうしても当該土地を処分しなけらばならない時はどうするか？
その時は、まず借地人（地上権者）にその土地の買取りを持ちかけます。
買取りはしないとなった時は、底地権を第三者に売却することになります。

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか？

借地人が居る時の土地の価格はどうなるか？
価格は更地価格と同等にはなりません。
借地権割合（路線評価表に記載されている）に応じて減額にはなりますが、こういう時には平等・公正な不動産鑑定士に鑑定評価してもらい。
賃貸期限が後4、5年なら、「3割位安く買えるなら買っておこう！」という方もいると思われます。

今日は、仙台市内の公証人役場で仙台新港近くの事業用定期借地権設定公正証書契約を実行して来ました。
賃貸人様、賃借人様、末永いお付き合い宜しくお願いします。

当初、この「事業用定期借地権」はロードサイド店舗を想定していたようで、契約期間は10年以上、20年未満となっていました。
「20年満了する前に建物は解体し、更地にして返還する」というのが、この事業用定期借地権の大きな特徴で契約更新はありません。

地主さんにとっては安心して土地を貸せる様にはなりましたが、借りる方にとっては負担が発生してしまいます。
減価償却が終わっていない建物を解体するということは大きな損失になります。

そういう声を受け、借地借家法が改正され平成20年の1月1日以降、事業用借地権の存続期間は10年以上、30年未満となりました。

この借地契約は、初めに「事業用定期借地権設定合意書」を取交し、それを公証人が「事業用定期借地権設定契約公正証書」という公正証書を作成します。
この公正証書には強制執行認諾という条項があり、金銭債務の不履行があった場合は裁判を経ずとも強制執行が可能になります。

これだけ環境が整備されますと、貸す方も借りる方も安心です。

仙台港周辺には大きな業務用地が多くありますが、当社だけでも5件の事業用定期借地権設定契約をさせて頂いております。

完成後、賃借人はその事務所を登記してしまったのです。
そうすると、この土地には地上権が設定された事になります。

こうなりますと、地主さんの土地でありながら、地主さんの都合で処分したり、退去を求めたりする事が困難になります。

以前は、この様な事が多く発生した為、「一旦土地は貸したら戻って来ない！」通説が出来上がってしまいました。

そんな事から、遊んでいる土地があっても貸さない地主さんが多かったので、賃貸土地の需給のバランスが崩れてしまいました。

そんな状況を解決すべく新たに制定されたのが「事業用定期借地権」です。
安心して賃貸し、賢く利用できる様になりました。

土地所有者が最初に当たる問題が、「建てて貸すか？」それとも「更地で貸すか？」です。
この分かれ道は何処から生まれるのでしょう！
建築会社が借り手を探してから土地を探す場合は「建てて貸す！」ということにになるでしょうし、土地所有者側が借り手を探す場合には更地で貸す、詳しく言えば「事業用定期借地権」で貸すということになると思われます。

各々のメリット・デメリットを考察してみます。

「建てて貸す」場合のメリット
・土地の面積が小さくてもある程度、よい賃料が得られる
・建物については減価償却や借入金の金利分が経費計上できる
・定期的な建替えにより、節税が出来る

「建てて貸す」場合のデメリット
・途中で解約されるリスクがある（建築費が借入の場合、ローン支払いだけが残る）
・年数を経過する程、経費計上できる額が小さくなる（手取額が年々少なくなる）

「更地で貸す・事業用定期借地権」のメリット
・殆どリスクが無い
・安定した収入がある
・地代収入だけのため事業所得額が少ない（税額も小さい）

「更地で貸す・事業用定期借地権」のデメリット
・殆ど無い

貸方には色々特徴があります。
土地面積、土地総量によって運用方法にも差異が出てきます。
事前の相談してみましょう！